Mieteinnahmen Zypern versteuern: Neue Regeln seit 2026

Die Steuerreform 2026 hat die Besteuerung von Mieteinnahmen grundlegend verändert. Die SDC auf Mieteinnahmen wurde für alle Steuerpflichtigen abgeschafft. Stattdessen unterliegen Mieteinnahmen nun ausschließlich der regulären Einkommensteuer. Für Non-Doms bedeutet das: In diesem Bereich gibt es keinen spezifischen Vorteil mehr, aber die Gesamtbelastung ist überschaubar.

Was hat sich geändert?

Bis Ende 2025 wurden Mieteinnahmen mit 3 Prozent SDC (für Domizilierte) belastet. Non-Doms waren befreit. Seit dem 1. Januar 2026 entfällt die SDC auf Mieteinnahmen vollständig – für alle Steuerpflichtigen. Stattdessen werden Mieteinnahmen in die reguläre Einkommensteuer einbezogen. Der Non-Dom-spezifische Vorteil bei Mieteinnahmen ist damit entfallen.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen

Mieteinnahmen fließen in das zu versteuernde Gesamteinkommen ein und unterliegen den progressiven Einkommensteuersätzen von 0 bis 35 Prozent. Allerdings können zahlreiche Kosten abgezogen werden, was die effektive Belastung deutlich senkt. Zudem gilt der Grundfreibetrag von 22.000 Euro – wenn keine anderen steuerpflichtigen Einkünfte vorliegen, bleiben Mieteinnahmen bis zu dieser Höhe steuerfrei.

Abzugsfähige Kosten

Vermieter können zahlreiche Aufwendungen steuerlich geltend machen: Reparatur- und Instandhaltungskosten, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten und Maklergebühren, Abschreibung auf das Gebäude (3 Prozent pro Jahr auf den Gebäudewert), Zinsen auf Hypothekendarlehen, kommunale Abgaben und Grundstücksunterhalt. Ein pauschaler Abzug von 20 Prozent der Bruttomieteinnahmen für Reparaturen und Instandhaltung ist ebenfalls möglich.

Relevanz für Non-Doms

Da der Non-Dom-Vorteil bei Mieteinnahmen entfallen ist, spielt der Domizil-Status für Immobilieninvestoren mit Mieteinnahmen keine spezifische Rolle mehr. Der Non-Dom-Status bleibt jedoch für andere Einkommensarten (Dividenden, Zinsen) weiterhin hochrelevant. Immobilieninvestoren sollten ihre Gesamtsteuerstrategie ganzheitlich betrachten.

Mieteinnahmen Zypern versteuern: Konkrete Berechnung

Seit der Abschaffung der SDC auf Mieteinnahmen im Jahr 2026 unterliegen diese nur noch der regulären Einkommensteuer. Der zypriotische Einkommensteuertarif ist progressiv und beginnt bei null Prozent für Einkünfte bis 22.000 Euro. Wer ausschließlich Mieteinnahmen Zypern bezieht und diese nach Abzug der Werbungskosten unter dem Freibetrag liegen, zahlt effektiv keine Einkommensteuer.

Die Berechnung erfolgt in drei Schritten: Erstens werden die Bruttomieteinnahmen ermittelt. Zweitens werden alle abzugsfähigen Kosten abgezogen – dazu gehören Abschreibungen auf das Gebäude (3 Prozent pro Jahr vom Gebäudewert), Reparaturen und Instandhaltung, Versicherungsprämien, Verwaltungskosten, Maklergebühren und Zinsen auf Hypothekendarlehen. Drittens wird der verbleibende Nettoertrag dem progressiven Steuertarif unterworfen.

Alternativ zum Einzelnachweis der Kosten können Vermieter beim Mieteinnahmen Zypern versteuern einen pauschalen Abzug von 20 Prozent der Bruttomieteinnahmen für Reparaturen geltend machen. Dieser Pauschalabzug lohnt sich, wenn die tatsächlichen Reparaturkosten unter 20 Prozent liegen – was bei neueren Immobilien häufig der Fall ist.

Ein Praxisbeispiel: Ein Non-Dom vermietet eine Wohnung in Larnaca für 1.200 Euro monatlich (14.400 Euro jährlich). Nach Abzug der Abschreibung (3.000 Euro) und weiterer Kosten (2.400 Euro) verbleiben 9.000 Euro steuerpflichtiges Einkommen. Da dies unter dem Freibetrag liegt, fällt null Euro Einkommensteuer an. Beim Mieteinnahmen Zypern versteuern profitiert der Non-Dom zusätzlich davon, dass keine SDC mehr erhoben wird.

Mieteinnahmen Zypern versteuern: Praktische Umsetzung und häufige Fragen

Bei der praktischen Umsetzung von Mieteinnahmen Zypern versteuern ergeben sich regelmäßig Fragen, die wir aus unserer Beratungspraxis beantworten. Die häufigste: Muss ich den Vorteil aktiv beantragen? Die Antwort: Der Non-Dom-Status wird in der Steuererklärung geltend gemacht, nicht durch einen separaten Antrag. Das Finanzamt prüft die Voraussetzungen im Rahmen der Veranlagung.

Eine zweite häufige Frage zu Mieteinnahmen Zypern versteuern: Was passiert bei einer Steuerprüfung? Das zypriotische Tax Department kann Steuererklärungen bis zu sechs Jahre rückwirkend prüfen. Dabei werden insbesondere die Aufenthaltstage, der Domizil-Status und die korrekte Deklaration aller Einkünfte kontrolliert. Eine lückenlose Dokumentation ist der beste Schutz bei einer Prüfung.

Zum Thema Mieteinnahmen Zypern versteuern ist auch die Abgrenzung zu anderen Abgaben wichtig. Während die SDC-Befreiung das Kernstück des Non-Dom-Vorteils darstellt, bleiben andere Steuern und Abgaben bestehen: die reguläre Einkommensteuer auf Arbeitseinkommen und Mieteinnahmen, die GeSY-Beiträge auf alle Einkommensarten und die Körperschaftsteuer auf Unternehmensebene. Mieteinnahmen Zypern versteuern bedeutet eine erhebliche Steuerreduktion, aber keine vollständige Steuerfreiheit.

CMC berät zu Mieteinnahmen Zypern versteuern mit einem ganzheitlichen Ansatz: Wir analysieren Ihre gesamte Einkommensstruktur, identifizieren die optimale Aufteilung zwischen den verschiedenen Einkommensarten und erstellen einen mehrjährigen Steuerplan. Dabei berücksichtigen wir auch die Wechselwirkungen mit dem deutschen Steuerrecht und den anwendbaren Doppelbesteuerungsabkommen.

Häufige Fragen zu Mieteinnahmen Zypern versteuern

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