Immobilieninvestoren mit internationalen Portfolios können den Non-Dom-Status auf Zypern nutzen, um ihre steuerliche Gesamtbelastung zu optimieren. Während der Non-Dom-Vorteil bei Mieteinnahmen seit 2026 entfallen ist, bleibt er für Dividenden aus Immobiliengesellschaften und Zinserträge aus Immobilienfinanzierungen relevant.
Mieteinnahmen seit 2026
Die SDC auf Mieteinnahmen wurde für alle Steuerpflichtigen abgeschafft. Mieteinnahmen unterliegen seit 2026 nur noch der regulären Einkommensteuer mit Sätzen von 0 bis 35 Prozent. Der Non-Dom-Status bietet hier keinen spezifischen Vorteil mehr. Allerdings können zahlreiche Kosten abgezogen werden, darunter die Abschreibung auf Gebäude (3 Prozent pro Jahr), Finanzierungskosten, Reparaturen und Verwaltungsaufwand.
Veräußerungsgewinne
Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien auf Zypern unterliegen der Capital Gains Tax von 20 Prozent. Allerdings gibt es Freibeträge: 17.086 Euro allgemeiner Freibetrag und 85.430 Euro für den Verkauf der eigenen Wohnimmobilie. Gewinne aus dem Verkauf von Anteilen an Gesellschaften, die Immobilien außerhalb Zyperns halten, können unter Umständen als steuerfreie Wertpapiergewinne behandelt werden.
Holdingstrukturen für Immobilienvermögen
Internationale Immobilieninvestoren können eine zypriotische Holdinggesellschaft nutzen, um Beteiligungen an Immobiliengesellschaften in verschiedenen Ländern zu bündeln. Dividenden aus den Tochtergesellschaften fließen dank Participation Exemption steuerfrei an die Holding und werden vom Non-Dom-Eigentümer SDC-frei vereinnahmt. Diese Struktur kann die Gesamtsteuerbelastung auf Immobilienerträge signifikant reduzieren.
Ganzheitliche Steuerplanung
Für Immobilieninvestoren ist eine ganzheitliche Betrachtung essentiell: Mieteinnahmen, Veräußerungsgewinne, Finanzierungskosten, Holdingstruktur und Nachfolgeplanung müssen zusammen gedacht werden. Der Non-Dom-Status ist dabei ein wichtiger Baustein, aber nicht der einzige.
Immobilieninvestor Zypern: Steuerliche Behandlung nach Immobilientyp
Als Immobilieninvestor Zypern als Standort zu wählen, erfordert eine differenzierte Betrachtung der verschiedenen Immobilientypen. Wohnimmobilien in Larnaca und Paphos erzielen Mietrenditen von 4 bis 6 Prozent. Gewerbliche Immobilien – Büroflächen und Einzelhandel – können höhere Renditen bieten, sind jedoch mit größeren Leerstandsrisiken verbunden.
Die steuerliche Behandlung unterscheidet sich je nach Haltedauer und Veräußerungsstrategie. Wer Immobilien auf Zypern direkt hält und nach mehreren Jahren mit Gewinn verkauft, zahlt 20 Prozent Capital Gains Tax auf den Gewinn, wobei Freibeträge die effektive Belastung senken. Wer hingegen Anteile an einer zypriotischen Immobiliengesellschaft veräußert, die keine zypriotischen Immobilien hält, profitiert von der generellen Steuerfreiheit auf Wertpapiergewinne.
Für den Immobilieninvestor Zypern ist die Kombination aus Holdingstruktur und Non-Dom-Status besonders interessant. Eine zypriotische Holding kann Beteiligungen an Immobiliengesellschaften in verschiedenen Ländern halten. Dividenden aus diesen Beteiligungen fließen dank Participation Exemption steuerfrei an die Holding und werden vom Non-Dom-Eigentümer SDC-frei vereinnahmt.
Ein weiterer Aspekt für den Immobilieninvestor Zypern: Die Finanzierung von Immobilien über die zypriotische Gesellschaft ermöglicht den Abzug von Zinsaufwendungen von der Körperschaftsteuer. Bei einem KSt-Satz von 15 Prozent ergibt sich eine effektive Zinsersparnis von 15 Prozent der Finanzierungskosten.
| Immobilientyp | Typische Rendite | Steuer auf Mieteinnahmen | Steuer bei Verkauf |
|---|---|---|---|
| Wohnung (Eigenbesitz) | 4–6 % | ESt 0–35 % | CGT 20 % (mit Freibetrag) |
| Gewerbe (Eigenbesitz) | 5–8 % | ESt 0–35 % | CGT 20 % |
| Über CY-Gesellschaft | variabel | KSt 15 % | 0 % auf Anteile |
| Über CY-Holding (Ausland) | variabel | Freistellung | 0 % auf Anteile |
Praxistipp
Lassen Sie vor jedem Immobilienkauf eine steuerliche Strukturanalyse erstellen. Die Entscheidung zwischen Direkterwerb und Erwerb über eine Gesellschaft hat langfristige Auswirkungen auf Mietbesteuerung, Veräußerungsgewinn und Nachfolge.
Immobilieninvestor Zypern: Finanzierung und Due Diligence
Als Immobilieninvestor Zypern zu nutzen erfordert eine gründliche Due Diligence bei jedem Objektkauf. Besonders wichtig: die Prüfung des Title Deed (Eigentumsurkunde). Bei vielen Neubauprojekten liegt der Title Deed zum Kaufzeitpunkt noch nicht vor – er wird erst nach Abnahme durch die Baubehörde ausgestellt, was Monate bis Jahre dauern kann. Kaufen Sie bevorzugt Objekte mit bereits ausgestelltem Title Deed.
Die Finanzierung von Immobilien auf Zypern ist über lokale Banken möglich. Die Bank of Cyprus und die Hellenic Bank bieten Hypothekendarlehen für Nicht-Residenten mit Beleihungsquoten von 60 bis 70 Prozent. Die Zinssätze liegen aktuell bei 3,5 bis 5 Prozent – höher als in Deutschland, aber steuerlich absetzbar, wenn die Immobilie über eine zypriotische Gesellschaft gehalten wird.
Für den Immobilieninvestor Zypern ist die Wahl zwischen Direkterwerb und Erwerb über eine Gesellschaft entscheidend. Der Direkterwerb ist einfacher und günstiger in der Verwaltung. Der Erwerb über eine zypriotische Limited bietet Vorteile bei der Finanzierungskostenabsetzung, der Veräußerung (Anteile statt Immobilie verkaufen = keine Capital Gains Tax) und der Nachfolgeplanung.
Der Immobilieninvestor Zypern sollte zudem den lokalen Mietmarkt kennen. Larnaca und Paphos verzeichnen steigende Mieten aufgrund der wachsenden Expat-Gemeinschaft. Kurzzeit-Vermietung über Airbnb ist beliebt, unterliegt aber Regulierungen – eine Lizenz ist erforderlich und die Einkünfte müssen ordnungsgemäß deklariert werden.
Praxistipp
Beauftragen Sie immer einen unabhängigen Anwalt für die rechtliche Prüfung – nie den Anwalt des Verkäufers oder Bauträgers. Die Due-Diligence-Kosten von 1.000 bis 2.000 Euro sind eine Versicherung gegen Fehlkäufe.
Immobilieninvestor Zypern: Was Sie in der Praxis erwartet
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